Zawyżony metraż przez ścianki działowe. Czy można odzyskać część ceny mieszkania?

Na czym polega problem

Cena mieszkania na rynku pierwotnym jest zwykle iloczynem powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy. Jeżeli do powierzchni użytkowej doliczono powierzchnię zajętą przez ścianki działowe, nabywca płaci za metry, z których w praktyce nie może korzystać. Przy obecnych cenach nawet różnica jednego lub dwóch metrów kwadratowych oznacza realną kwotę.

Dobrze pokazuje to sprawa rozpoznana przez Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie: projektowana powierzchnia lokalu wynosiła 56,14 m², pomiar dewelopera po zakończeniu budowy – 55,81 m², a wstępny pomiar zlecony przez nabywców geodetom – 52,88 m².

Jak mierzy się powierzchnię użytkową

Powierzchnię użytkową ustala się według Polskiej Normy PN-ISO 9836. Na gruncie jej wersji z 1997 r. deweloperzy przyjmowali, że do powierzchni użytkowej można wliczać ścianki działowe „nadające się do demontażu”. Wersja PN-ISO 9836:2015-12 doprecyzowała, że chodzi o ścianki typu przepierzenia, a powierzchni pod stałymi ścianami działowymi nie wlicza się do powierzchni użytkowej. W praktyce znaczenie ma to, która wersja normy obowiązywała w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Co mówią sądy

Przykładem orzeczeń korzystnych dla nabywców są dwa wyroki, których pełne teksty z uzasadnieniami opublikowano na oficjalnych stronach sądów:

• Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 24 kwietnia 2024 r., sygn. akt IV Ca 1735/23. Sąd uznał, że powierzchni zajętej przez murowane ściany wewnętrzne, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie można wliczać do powierzchni użytkowej lokalu. Postanowienie umowy deweloperskiej, które odsyłało do normy PN-ISO 9836, a jednocześnie pozwalało doliczać powierzchnię pod ściankami działowymi, sąd ocenił jako wewnętrznie sprzeczne i niedozwolone (art. 385¹ § 1 k.c.) i zasądził od dewelopera na rzecz nabywców 21 779,34 zł. Treść wyroku w Portalu Orzeczeń Sądów Powszechnych
• Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 8 maja 2026 r., sygn. akt V Ca 1440/25. Sąd oddalił apelację dewelopera od wyroku Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie z 17 października 2024 r. (sygn. akt I C 3286/23), który zasądził na rzecz trojga nabywców zwrot części ceny – od ok. 11 tys. do ok. 24 tys. zł. Umowa odsyłała do normy PN-ISO 9836:1997 i rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a jednocześnie – niezgodnie z nimi – pozwalała wliczyć do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ścianami działowymi. Deweloper nie wykazał, że nie były to ściany murowane. Sąd uznał to postanowienie za niedozwolone, a nadpłaconą część ceny – za podlegającą zwrotowi na podstawie art. 405 w zw. z art. 410 § 2 k.c. Podkreślił też, że samo zaakceptowanie przez konsumenta warunków umowy nie oznacza akceptacji ich abuzywności. Treść wyroku w BIP Sądu Okręgowego w Warszawie

Co zmieniła nowelizacja ustawy deweloperskiej

Ustawą z 4 grudnia 2025 r. (Dz.U. z 2026 r. poz. 27) do ustawy deweloperskiej dodano art. 5a. Od 13 lutego 2026 r. cenę lokalu określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy, a powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z Polską Normą. Nowe zasady dotyczą jednak wyłącznie umów zawartych od tego dnia. Umowy wcześniejsze ocenia się według dotychczasowych reguł, dlatego spory o metraż mieszkań kupionych przed nowelizacją pozostają aktualne.

Kiedy warto dochodzić roszczenia

Podstawą roszczenia jest najczęściej zarzut, że postanowienie umowy określające sposób liczenia powierzchni jest niedozwolone (art. 385¹ § 1 k.c.) i nie wiąże nabywcy. Nadpłaconej części ceny można wówczas dochodzić jako świadczenia nienależnego (art. 405 w zw. z art. 410 § 2 k.c.). Przed wystąpieniem z roszczeniem warto przeanalizować:

• umowę deweloperską i umowę przeniesienia własności – zwłaszcza zapisy o sposobie pomiaru powierzchni,
• prospekt informacyjny i rzut lokalu,
• datę złożenia wniosku o pozwolenie na budowę i zastosowaną wersję normy,
• rodzaj ścian działowych – murowane, stałe ściany czy lekkie przepierzenia,
• pomiar powykonawczy lokalu, najlepiej zweryfikowany przez geodetę.

Roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu, dlatego nie warto odkładać analizy umowy.

Podsumowanie

Wliczenie powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu nie zawsze oznacza, że nabywcy należy się zwrot części ceny. Sądy przyznają rację kupującym przede wszystkim wtedy, gdy ściany mają charakter stały, a umowa nie informowała w jasny sposób o metodzie pomiaru. Jeżeli masz wątpliwości co do metrażu swojego mieszkania, przeanalizujemy umowę i ocenimy, czy roszczenie ma szanse powodzenia.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy wymaga analizy dokumentów.